2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?
2.针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
物业管理实务 2023-06-01
参考答案：
1.物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：
1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。
2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。
3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。
2.对业主拒交物业服务费问题的解决办法：
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。
(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业眼务收费的理解和配合。
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。
(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。
(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。
(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
2023-05-26
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