某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。　　土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。　　招租结束后，各层使用情况预计如下：　　（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。　　（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。　　（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。　　假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。　　要求：　　（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。　　（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。

某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
　　土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
　　招租结束后，各层使用情况预计如下：
　　（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
　　（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
　　（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
　　假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
　　要求：
　　（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
　　（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。

资产评估实务一 2023-08-17

参考答案：

（一）
　　总建筑面积＝2.5×5000＝12500（平方米）
　　各层建筑面积＝12500÷10＝1250（平方米/层）

　　（二）
　　1层的收益分为大堂的收益和商铺的收益，
　　而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算。
　　1层商铺年净收益
　　＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12
　　＝198450（元）
　　1层商铺未来收益的现值
　　＝198450×（P/A，10%，45）
　　＝1957272.66（元）
　　2-5层商场年净收益
　　＝1250×4×70%×650
　　＝2275000（元）
　　2-5层商场未来收益的现值
　　＝2275000×（P/A，10%，45）
　　＝22437870（元）
　　6-10层办公楼年净收益
　　＝5×20×1800 ×12×80%×（1-10%）
　　＝1555200（元）
　　6-10层商场未来收益的现值
　　＝1555200×（P/A，7%，45）
　　＝21159273.6（元）
　　该不动产销售招租完毕时的市场价值
　　＝ 1957272.66 ＋22437870 ＋ 21159273.6
　　＝45554416.26（元）