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某公司目前因项目扩建急需筹资1亿元,拟平价发行可转换债券,每张面值1000元,票面利率5%,每年末付息一次,到期还本,期限5年,转换价格为25元。公司目前股价22元/股,预期股利0.715元/股,预计未来股利每年增长8%。公司设定的赎回条款是:4年后公司有权以1050元的价格赎回该债券。市场上等风险普通债券市场利率为10%。假定转股必须在年末进行,赎回在达到赎回条件后立即执行。企业适用的所得税税率为25%。
要求:
(1)计算发行日每份可转换债券的纯债券价值;
(2)计算第4年末每份可转换债券的底线价值;
(3)该可转换债券能否被投资者接受?为什么?
(4)若要该可转换债券能够被投资者接受,可转换债券票面利率的变动范围(变动以1%为单位)。

注册会计师-财务成本管理 2023-05-17



参考答案:

(1)发行日每份纯债券的价值=利息现值+本金现值=1000×5%×(P/A,10%,5)+1000×(P/F,10%,5)=810.44(元)
(2)第4年年末:
每份纯债券的价值=(1000×5%+1000)/(1+10%)=954.55(元)
股票价格=22×(1+8%)4=29.93(元)
转换比率=1000/25=40
转换价值=股价×转换比率=29.93×40=1197.20(元)
可转换债券的底线价值是纯债券价值和转换价值两者之中较高者,即1197.20元。
(3)第4年末的转换价值为1197.20元高于赎回价格为1050元,投资人应当选择在第4年末转股。
设可转换债券的税前资本成本为r,则有:
V=1000×5%×(P/A,r,4)+1197.20×(P/F,r,4)=1000
当r=10%时,V=976.18(元)
当r=9%时,V=1010.08(元)
使用内插法:
(r-9%)/(10%-9%)=(1000-1010.08)/(976.18-1010.08)
求得:r=9.30%,低于等风险普通债券市场利率10%,不能被投资者接受。
(4)股票的资本成本=0.715/22+8%=11.25%
股票的税前资本成本=11.25%/(1-25%)=15%
可转换债券的税前资本成本应处于10%到15%之间
设票面利率为R,当税前资本成本为10%时:
1000=1000×R×(P/A,10%,4)+1197.20×(P/F,10%,4)
求得R=5.75%≈6%,即筹资方案的最低票面利率为6%
当税前资本成本为15%时:
1000=1000×R×(P/A,15%,4)+1197.20×(P/F,15%,4)
求得R=11.05%≈11%,即筹资方案的最高票面利率为11%
因此,该筹资方案可行的票面利率为6%~11%。

某商品房售价为8000元/m2,买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定,已知该商品房产权登记的建筑面积是96m2,合同约定的建筑面积是100m2,则购房人实际支付该房的价款是(  )万元。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

(一)  甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发建设了某住宅小区,取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同,单价为6000元/m2,并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2,交房期间为2006年10月1日,保修期限为5年,双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房,蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住,2009年9月27日发现屋面严重漏水。蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款(  )万元。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房,单价为6000元/m2,预售合同中未对房屋面积误差作出约定,商品住房实测建筑面积为93m2,则王某实际支付房款(  )万元。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

甲房地产开发公司将商品房预售给张某,合同约定建筑面积110m2,单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2,甲公司应当返还张某(  )元。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

(三)  A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2,其中5km2的土地在城市市区内,其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证,并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同,并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时,按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计,丁套房屋的建筑面积变更为105m2,并书面通知了C。该小区综合验收合格后,经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2,套内阳台建筑面积为3m2,分摊的共有建筑面积为21m2。C收到A规划设计变更书面通知之日起(  )日内未作出书面同意的视为接受。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

(三)  某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂,职工乙为公有住房承租户,其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中,职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系,请回答下列问题开发公司甲领取以下有关法律凭证:①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证,先后顺序正确的是(  )。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

由于出卖人的原因,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过(  )个月,买受人仍无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

《城市商品房预售管理办法》规定,开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过(  )万元的罚款。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

《城市房地产开发经营管理条例》规定,未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处(  )的罚款。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

(一)  程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》,合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2,面积为100m2。2014年10月11日,该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时,发现载明的面积为96m2。2015年11月,程某又发现屋面有渗漏现象,随即向小区物业管理反映情况。《商品房预售合同》应在(  )内向政府管理部门登记备案。

类别: 建筑工程 | 房地产交易制度政策 2023-07-04

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